Eine Einliegerwohnung im eigenen Haus kann nicht nur zusätzlichen Wohnraum schaffen, sondern auch eine lukrative Einnahmequelle darstellen. Doch bevor der erste Mieter einzieht, sind einige technische Umbauten notwendig – besonders wenn es um die transparente Erfassung und Abrechnung von Nebenkosten geht. In diesem Beitrag zeigen wir dir, worauf du achten musst und welche Produkte dir dabei helfen, alles rechtssicher und effizient zu gestalten.
1. Was ist eine Einliegerwohnung – und warum ist die Abrechnung so wichtig?
Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses. Damit sie offiziell als solche gilt, muss sie u.a. einen eigenen Eingang, ein Bad sowie eine Kochgelegenheit haben.
Wichtig: Wer eine Einliegerwohnung vermietet, ist verpflichtet, die Nebenkosten verbrauchsabhängig abzurechnen – besonders Wasser und Heizung. Eine pauschale Abrechnung ist rechtlich nur sehr eingeschränkt zulässig und kann zu Konflikten oder sogar Rückforderungen führen.
2. Wasserzähler: Getrennte Verbrauchserfassung ist Pflicht
Um den Wasserverbrauch der Haupt- und Einliegerwohnung korrekt zu trennen, ist der Einbau eines geeichten Wohnungswasserzählers erforderlich. Dieser misst exakt, wie viel Wasser in der Einliegerwohnung verbraucht wird.
💡 Tipp: Achte darauf, dass der Wasserzähler geeicht ist – nur so ist er für die Nebenkostenabrechnung zulässig. Modelle wie der ZÄHLER plattform bieten nicht nur Präzision, sondern lassen sich auch digital auslesen.
3. Heizung: Verbrauchsgerechte Erfassung mit Heizkostenverteilern
Auch die Heizkosten müssen fair und nachvollziehbar aufgeteilt werden. Hierfür gibt es zwei gängige Lösungen:
- Heizkostenverteiler (z. B. an jedem Heizkörper montiert)
- Wärmemengenzähler (bei Fußbodenheizungen oder Zentralheizungen)
Digitale Heizkostenverteiler wie der ZÄHLER plattform lassen sich bequem per Funk auslesen und bieten eine zuverlässige Grundlage für die Abrechnung.
4. Strom: Eigenständiger Zähler empfohlen
Der Stromverbrauch lässt sich am besten über einen eigenen Unterzähler oder – idealerweise – über einen separaten Vertrag mit dem Energieversorger regeln. Letzteres erspart dir die Abrechnung komplett.
5. Software für die Nebenkostenabrechnung: Effizient, rechtssicher, digital
Sobald die Zähler installiert sind, brauchst du eine smarte Lösung zur Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Hier kommt unsere Empfehlung:
🔧 WISO Vermieter 365
✓ Einfache Eingabe von Zählerständen
✓ Automatische Verteilung nach Verbrauch oder Wohnfläche
✓ GoBD-konform und rechtssicher
✓ Exportierbare PDF-Abrechnungen für Mieter
Mit einer guten Software sparst du nicht nur Zeit, sondern minimierst auch Fehlerquellen – und das gibt dir und deinen Mietern Sicherheit.
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6. Fazit: Investition, die sich lohnt
Die Umrüstung deines Hauses zur Schaffung einer Einliegerwohnung erfordert einige technische Anpassungen – insbesondere zur fairen und gesetzeskonformen Nebenkostenabrechnung. Mit den richtigen Produkten und Tools legst du jedoch die perfekte Basis für ein gutes Mietverhältnis und langfristige Einnahmen.
➡️ Unsere Produktempfehlungen im Überblick:
- ✅ Wohnungswasserzähler: ZÄHLER plattform
- ✅ Heizkostenverteiler: ZÄHLER plattform
- ✅ Abrechnungssoftware: Wiso Vermieter 365
💰 Umlagefähige Nebenkosten mit Verteilungsschlüssel
| Nr. | Kostenart | Typischer Verteilerschlüssel | Hinweis |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | Wohnfläche (m²) | Alternativ nach Einheiten oder Personen |
| 2 | Wasserversorgung | Verbrauch (Wasserzähler) | Wenn nicht vorhanden: nach Wohnfläche |
| 3 | Entwässerung (Abwasser) | Verbrauch oder Wohnfläche | Entsprechend Wasserverbrauch |
| 4 | Heizkosten | 70% Verbrauch / 30% Wohnfläche (gem. HeizkostenV) | Verpflichtend bei zentraler Heizung |
| 5 | Warmwasserkosten | 70% Verbrauch / 30% Wohnfläche | Trennung über Wärmemengenzähler empfohlen |
| 6 | Strom Allgemein (Hausflur, Keller etc.) | Wohnfläche oder Einheiten | Kein Stromverbrauch der Mieter |
| 7 | Aufzugskosten | Wohnfläche / Stockwerke / Nutzung | Nicht auf EG, wenn nicht genutzt |
| 8 | Müllabfuhr | Personen oder Wohnfläche | Nach Personenzahl oft fairer |
| 9 | Straßenreinigung / Winterdienst | Wohnfläche | Nach Gemeindeordnung teils verpflichtend |
| 10 | Gebäudereinigung (z. B. Treppenhaus) | Wohnfläche oder Einheiten | Auch anteilig für Selbstreinigung möglich |
| 11 | Gartenpflege | Wohnfläche oder Einheiten | Auch bei Nichtnutzung umlagefähig |
| 12 | Hausmeister | Wohnfläche oder Einheiten | Verwaltungstätigkeiten sind nicht umlagefähig |
| 13 | Schornsteinfeger | Wohnfläche oder Einheiten | Pflichtdienstleistung |
| 14 | Gebäudeversicherung (z. B. Wohngebäudeversicherung) | Wohnfläche | Elementar- und Feuerversicherung enthalten |
| 15 | Haftpflichtversicherung (z. B. Haus- und Grundbesitz) | Wohnfläche | Nicht für Mieter-Haftpflicht |
| 16 | Gemeinschaftsantenne / Kabelgebühren | Einheiten | Nur umlagefähig bei mietvertraglicher Regelung |
| 17 | Wartung technischer Anlagen (z. B. Heizung, Aufzug) | Wohnfläche | Wartungsvertrag erforderlich |
| 18 | Rauchmelder Wartung | Wohnfläche oder Einheiten | Anschaffung nicht umlagefähig |
| 19 | Ungezieferbekämpfung | Wohnfläche | Nur bei turnusmäßiger Maßnahme umlagefähig |
| 20 | Sonstige Betriebskosten (z. B. Trinkwasserfilter) | Wohnfläche | Nur, wenn im Mietvertrag konkret benannt |
🔑 Verteilerschlüssel – Übersicht
| Schlüssel | Erläuterung |
|---|---|
| Wohnfläche (m²) | Standard bei fixen Kosten; fair bei ähnlicher Nutzung |
| Verbrauch | Pflicht bei Heizung und Wasser (wenn Zähler vorhanden) |
| Einheiten (WE) | Gleichverteilung pro Wohneinheit; praktikabel bei wenigen Parteien |
| Personenzahl | Häufig bei Müll oder Wasser, wenn Verbrauch nicht messbar |
| Stockwerke/Nutzung | Z. B. bei Aufzug oder Reinigung, wenn bestimmte Einheiten mehr profitieren |
📜 Gesetzliche Vorgaben für Zähler bei Vermietung
1. Eichpflicht nach Mess- und Eichgesetz (MessEG)
🔧 Welche Zähler sind betroffen?
- Kaltwasserzähler
- Warmwasserzähler
- Wärmemengenzähler
- Heizkostenverteiler (wenn elektronisch und messend)
✅ Pflicht:
Zähler müssen geeicht sein, d. h. sie dürfen nur verwendet werden, wenn sie offiziell geprüft und zugelassen sind.
🕒 Eichfristen:
- Wasserzähler: 6 Jahre
- Wärmemengenzähler: 5 Jahre
- Heizkostenverteiler: Keine Eichung, aber müssen nach Herstellerangabe regelmäßig ersetzt oder geprüft werden (oft nach 10 Jahren)
💡 Tipp: Achte beim Kauf auf das Eichjahr (steht auf dem Zähler) – sonst droht die Ungültigkeit der gesamten Nebenkostenabrechnung.
2. Verbrauchsabhängige Abrechnungspflicht – Heizkostenverordnung (HKVO)
📘 Pflicht für zentrale Heiz- oder Warmwasserversorgung: Mindestens 50 % bis 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach individuellem Verbrauch abgerechnet werden.
🔹 Rechtsgrundlage: § 6 Heizkostenverordnung
🔍 Ausnahme: Nur in sehr kleinen Gebäuden mit max. 2 Wohnungen, wenn eine davon vom Eigentümer selbst bewohnt wird, kann per Vereinbarung auf Verbrauchsabrechnung verzichtet werden.
3. Fernablesbarkeit (ab 2027 verpflichtend)
🏠 EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED):
- Seit 2022: Neu installierte Zähler müssen fernablesbar sein.
- Ab 2027: Alle Verbrauchszähler (Heizung, Warmwasser) in vermieteten Immobilien müssen fernauslesbar sein.
🎯 Ziel: Häufigere Verbrauchsinformationen für Mieter + digitale Abrechnung.
4. Datenschutz – DSGVO beachten
📊 Bei elektronischen oder funkbasierten Zählern (z. B. mit Fernablesung) gelten besondere Datenschutzregeln:
- Daten dürfen nur zur Abrechnung genutzt werden.
- Es muss sichergestellt sein, dass Dritte keine Verbrauchsdaten einsehen können.
- Es empfiehlt sich eine DSGVO-konforme Softwarelösung, die Zählerstände verschlüsselt überträgt und speichert.
✅ Fazit: Was du als Vermieter brauchst
| Gerät | Pflicht? | Eichung? | Fernablesung ab 2027? |
|---|---|---|---|
| Kalt-/Warmwasserzähler | Ja | Alle 6 Jahre | Ja (bei Neugeräten) |
| Wärmemengenzähler | Ja | Alle 5 Jahre | Ja |
| Heizkostenverteiler | Ja | Nach Herstellerangabe | Ja |
| Abrechnungssoftware | Nein, aber empfohlen | – | Ja, bei Fernablesung |
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